"Il faut accepter de repenser notre fiscalite immobiliere"

Beexime contradictoire travaux acquisitif locatif entrée sortie dégât litige prix état des lieux location expert immobilier expertise immobilière  géomètre PEBLes prix de l'immobilier sont en hausse. Et demain ? Deux experts s'interrogent. Modifier la fiscalité pour modifier le comportement des propriétaires et des investisseurs, une piste à suivre ?

Débat

Nous avons suscité une rencontre entre Robert de Mûelenaere, l'administrateur délégué de la Confédération Construction et Etienne de Callataÿ, chef économiste de la Banque Degroof. Le premier est favorable aux bonus logements, le second craint les effets d'aubaine.

Les particuliers constatent aujourd'hui que leur carnet de dépôt leur rapporte de moins en moins. Les locataires, notamment les jeunes, hésitent à payer des loyers pendant une longue période. Le logement est-il un investissement judicieux ?

Etienne de Callataÿ. J'aimerais croire qu'il existe un investissement qui soit à la fois sûr, rentable et agréable. L'investissement dans la brique a un côté émotionnel. Et c'est bien qu'il en soit ainsi mais espérer que l'on puisse concilier ces 3 volets me semble relever du rêve. Le passé récent plaide pour l'investissement immobilier. Celui qui a choisi d'investir dans la brique il y a dix ans bat les investisseurs qui ont misé sur le livret, les bons d'Etat, les obligations, les actions. Il a vraiment été gagnant mais l'histoire nous montre qu'en matière d'investissement, le passé est un mauvais indicateur pour prédire l'avenir. Il sera nécessaire de considérer à nouveau le triptyque « sécurité, rendement, plaisir ». Aujourd'hui on peut penser que l'immobilier a gardé certaines vertus en matière de plaisir, sécurité (comme la protection contre l'inflation), mais espérer qu'il permettra d'obtenir de bons rendements est excessif. Cela risque d'ailleurs de conduire à des bulles. Personne n'a rien à gagner de l'éclatement d'une bulle, il suffit de demander leur avis aux Espagnols.

 

  • Mais devenir propriétaire, est-ce une priorité ?


E. de C. Le fait d'être propriétaire de son logement et de l'occuper est un argument positif supplémentaire. Le propriétaire qui donne un bien en location ne sait pas s'il a en face de lui un bon ou un mauvais locataire. Il est confronté à une dimension de risque supplémentaire qui se répercute dans le loyer et c'est la raison pour laquelle il demande une prime de risque. Deuxième argument favorable : la fiscalité qui stimule l'acquisition immobilière par le biais de l'épargne à long terme et de la déductibilité des charges hypothécaires. Mais il faut savoir que la propriété immobilière provoque un certain immobilisme, dû notamment aux droits d'enregistrement particulièrement élevés dans notre pays.

Robert de Mûelenaere. Dans notre pays, il existe une différence entre l'offre et la demande. L'offre n'a pas progressé. Aujourd'hui, on crée environ 40.000 nouveaux logements. Or, selon des chiffres officiels, on parle d'un taux de création de 50.000 nouvelles familles par an. Trois phénomènes doivent être pris en compte : le boom de la natalité particulièrement à Bruxelles, le vieillissement de la population et l'effet de la décohabitation qui entraîne un rétrécissement de la cellule familiale. Le boom démographique est une réalité. Selon les chiffres d'Eurostat, d'ici 2060 la population belge devrait s'accroître de 24 % (contre 3 % pour l'ensemble de l'UE).

  • Que fait-on pour se préparer à cette évolution ?


R. de M. Différentes stratégies sont possibles notamment au niveau de l'aménagement du territoire. Le stock de parcelles libérées est en train de fondre. Lors d'un récent déjeuner de l'Union professionnelle du secteur immobilité (UPSI), Charles Picqué, ministre-président de la Région bruxelloise, précisait que pour les 140.000 Bruxellois supplémentaires prévus pour 2020, il était possible de trouver une solution pour en loger 75.000. Par contre, il reste à trouver une solution pour l'autre moitié. Il existe différentes options. Parmi celles-ci, la transformation de bureaux en logements. Charles Picqué a toutefois indiqué que ce système avait des limites. Autre option : la démolition-construction.

  • Faut-il repenser les outils fiscaux ?


R. de M. Il faut accepter de repenser la fiscalité immobilière dans un sens large, du point de vue de l'investissement immobilier c'est-à-dire du point de vue de la construction neuve, une fiscalité qui puisse encourager la création de logements. Faire en sorte que l'offre rattrape la demande et freiner ainsi la hausse des prix sur le marché. Il y a double problématique: la fiscalité sur le logement occupé par son propriétaire et un débat orienté vers la construction destinée au marché locatif.

D. de C. Je reste dubitatif quant à l'usage de l'outil fiscal à des fins incitatives au niveau du logement. Il faut être très prudent avant d'utiliser la fiscalité et, la TVA en particulier, pour stimuler une activité plutôt qu'une autre. Cela génère de nombreux effets d'aubaine et le bénéficiaire final n'est pas nécessairement celui que l'on croit. En matière de fiscalité immobilière, une partie du cadeau fiscal ne va pas aller au candidat acquéreur, mais au candidat vendeur qui peut ainsi vendre son bien plus cher. Je pense que c'est une piste peu efficace sur le plan économique et qui ouvre la porte à un contrôle public des prix dans le domaine immobilier qui ne me semble pas souhaitable.

R. de M. Le choix qui a été fait dans ce pays de soutenir l'acquisition immobilière a eu cette vertu extraordinaire d'offrir à un grand nombre de citoyens un 4e pilier de pension, une épargne à long terme. Il s'agit d'un élément de fierté mais aussi de cohésion sociale. Toutefois je ne suis pas certain que l'on fera l'économie d'une réflexion sur la fiscalité dans les Régions et notamment à Bruxelles.

D. de C. Avec sur la table des sujets comme le revenu cadastral, la péréquation cadastrale, la révision de la fiscalité pour le logement locatif… Une taxation sur les revenus des loyers effectifs pourrait stimuler la présentation de factures et décourager le travail au noir.

R. de M. Il faut être créatif, prudent et penser à des mesures ciblées.

Source : http://www.lesoir.be/actualite/economie/immo - le 27 septembre 2012

 

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