La brique n'est pas a l'abri d'une tuile

Beexime contradictoire travaux acquisitif locatif entrée sortie dégât litige prix état des lieux location expert immobilier expertise immobilière  géomètre PEBPour 2014-2016, il faut s’attendre à des pertes sèches : -15 % sur les prix en trois ans.

L’année 2012 ne s’est pas encore terminée que chacun y va déjà de son bilan immobilier. Julien Manceaux, senior economist chez ING Belgium, est un de ceux à avoir fait l’exercice : en se basant sur les transactions du 1er semestre et en extrapolant celles qui ont été signées depuis le mois de juillet et jusqu’au 31 décembre. Qu’en ressort-il en termes de transactions et de prix ?

1. Une activité en berne. Sur les six premiers mois de l’année, l’activité sur le marché a baissé de 4 % par rapport au 1er semestre 2011. Et même de 7,5 % sur les maisons d’habitation ! Un ralentissement "net, sans être dramatique" , estime Julien Manceaux. Même si le nombre de transactions effectuées au cours de ce 1er semestre n’a jamais été aussi faible depuis 2004, "exception faite du 1er semestre 2009" . Ce qui ne veut pas dire que 2012 en sortira indemne. Car voilà, la baisse s’est accentuée au cours du 3e trimestre. "Ce qui laisse penser que l’année 2012 ne devrait totaliser qu’entre 115 000 et 120 000 transactions, soit 8 % de moins qu’en 2011." 2010 fut une année de rattrapage, après les reculs de 2009. 2011 s’est rachetée grâce au sauve-qui-peut des petits investisseurs fuyant les aléas de la Bourse pour se réfugier dans la brique. 2012 a surtout pâti du manque de confiance des consommateurs. "Les investisseurs n’ont pourtant pas déserté le marché immobilier", ajoute l’expert. Pour preuves ? " Un : l’importance des apports d’épargne : près de 40 % de la valeur totale des transactions. Deux : le fait que la baisse de 4 % enregistrée au 1er semestre est due à la baisse de 7,5 % des transactions sur les maisons alors que les appartements, généralement privilégiés par les investisseurs, ont continué de bien se porter (+3,6 % de transactions par rapport au 1er semestre 2011)."

2. Le marché des appartements s’en sort. Le début de l’année n’a pas été folichon pour les valeurs des appartements. Surtout en Région flamande, où la croissance trimestrielle a été négative tant au 1 er qu’au 2 e trimestre. En Région wallonne, le second trimestre a vu un rebond des prix (+0,6 %). A Bruxelles, les hausses trimestrielles sont restées très élevées (+2,0 % au 1 er trimestre, +1,3 % au 2 e ). Le second semestre parviendra toutefois à récupérer les choses. ING s’attend à ce qu’au 31 décembre, l’année sur le marché des appartements se clôture en Wallonie et à Bruxelles par une accélération de la croissance des prix annuelle (de respectivement +3,7 % en 2011 à +4,5 % en 2012 et de +2,8 % à +4 %). En Flandre, la croissance de 2012 devrait être, si pas équivalente à celle de 2011 (+3,0 %), légèrement inférieure. Toujours est-il que "ce marché continue d’avoir la faveur des investisseurs" .

 

3. Le marché des maisons stagne. Et ce, depuis le 4e trimestre 2011. Mais à nouveau, les trois Régions n’ont pas réagi de la même manière. Au cours du 1er semestre, les prix des maisons ont progressé en Région flamande, ont baissé dans les deux autres Régions, mais plus en Wallonie qu’à Bruxelles. Ce mauvais départ ne sera sans doute pas rattrapé au second semestre. Et l’année, d’après les prédictions d’ING, se clôturera sur une hausse des prix des maisons entre 3,5 % et 4 %. En Wallonie, "même si la tendance se redressait quelque peu, il serait difficile d’atteindre 1,0 % de croissance cette année (contre 2,8 % en 2011)" . "A Bruxelles, à supposer une stabilisation de la tendance actuelle, la croissance du prix des maisons devrait atteindre entre 1,2 % et 2,0 % en 2012", poursuit Julien Manceaux. La baisse des taux d’intérêt au second semestre de cette année aura donc été trop faible "pour compenser la forte baisse de la confiance des ménages pour qui la crise s’est intensifiée au début du 4e trimestre" .

 

4. Sur le front des villas, rien ne va plus. Cela ne veut pas dire que les quatre façades et autres bungalows n’ont plus la cote, mais que les amateurs de ce genre de produits se tâtent. Le recul du nombre de transactions (-6 %) a fait plier les prix (tantôt en deçà de 0 %, tantôt légèrement au-dessus selon les Régions). "C’est le secteur qui a le moins bien récupéré sa valeur d’avant-crise : le niveau des prix dans ce secteur n’est aujourd’hui supérieur que de 2 % à sa valeur du pic d’avant-crise (3e trimestre 2008) alors que les appartements et les maisons ont vu leur prix augmenter de respectivement 15,5 % et 8,5 %" , commente Julien Manceaux.

5. Perspectives. ING est plus positif que ne le sont d’autres experts. KBC prédit, par exemple, une baisse des prix pour l’ensemble de l’année, alors qu’ING juge que la croissance devrait avoisiner 2 %. "Un taux très en deçà de l’inflation (prévue à 2,8 %)." L’an dernier, la croissance de prix était égale à l’inflation. Pour l’avenir, ING indique que "certains éléments portent à croire que la seconde partie de 2013 pourrait s’avérer meilleure, ce qui permettrait aux prix de croître entre 2 % et 4 % l’an prochain" . Alors que KBC y voit une baisse de 3 %. Par contre, pour ce qui est des perspectives à l’horizon 2014-2016, Julien Manceaux est bien morose. Et de revenir avec un risque de chute des prix de 15 % sur trois ans (voir ci-contre). Le marché immobilier belge, dont la stabilité semblait être à toute épreuve, pourrait, comme l’espagnol, l’irlandais, le néerlandais, s’écraser.

Source : http://www.lalibre.be/economie - le 18 décembre 2012

 

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