Depasse, le louise 120 passe au passif

Beexime PEB immobilier géomètre expert certificateurPourquoi abattre et reconstruire un immeuble de bureaux devenu vétuste quand on peut le rénover en profondeur tout en l'adaptant aux normes passives ? La preuve avec ce bâtiment de l'avenue Louise, transformé pour moins de 1.000 euros du mètre carré.

Bruxelles ne compte plus le nombre d'immeubles de bureaux tellement mal isolés qu'ils sont considérés comme de véritables passoires énergétiques. Le « Louise 120 » faisait partie de ceux-là. Il a quitté depuis peu ce cercle peu flatteur par la grâce d'une rénovation lourde qui a transformé ce paquebot usagé datant des années 70 en bâtiment passif et qui l'a vu de plus obtenir le certificat très envié de « Breeam Very Good » pour l'extrême respect de l'environnement qu'il manifeste ainsi que son confort d'utilisation.

Une rénovation lourde sur le plan des travaux à réaliser mais pas sur celui des coûts puisque le « Louise 120 » a atteint la somme de 875 euros du mètre carré, hors TVA (pour un total de 3.500 m2).

Une gageure commandée par le groupe luxembourgeois Aerium, maître d'ouvrage du projet, et réalisée par Sebastian Moreno du bureau d'architecture belge A2M, en association avec son frère Stefano, administrateur du bureau éponyme qu'il dirige au Luxembourg. « Le bâtiment prenait l'eau et n'était plus du tout étanche à l'air, se souvient ce dernier. Les locataires de l'époque se plaignaient de plus en plus souvent et le propriétaire se devait d'agir sous peine de les perdre. »

Un audit fut alors commandé. « Très vite, nous nous sommes aperçus que grâce à la compacité du “Louise” (NDLR : il est encastré entre deux autres immeubles), son passage aux normes du passif n'était ni plus compliqué, ni beaucoup plus onéreux à réaliser que la rénovation qu'il devait de toute façon subir », poursuit l'architecte.

Parmi les gros travaux de ce mastodonte situé sur la commune d'Ixelles et qui compte neuf étages, celui de la façade ne fut pas le moindre. Celle qui borde l'avenue Louise, à quelques encablures du bois de la Cambre, a subi un impressionnant lifting : la façade a été déposée, puis regarnie d'éléments isolants en bois et en fibre minérale. Les fenêtres ont été réduites pour permettre la pose de trumeaux (pans de murs qui séparent les nouvelles parois vitrées). Les châssis sont autrichiens et sont munis de stores extérieurs « intelligents » (qui se règlent automatiquement en fonction de la luminosité).

Cure de jeunesse

« Le bâtiment a subi une véritable cure de jeunesse, explique fièrement Stefano Moreno. Les sanitaires ont été refaits, le hall d'entrée miroité et la toiture complètement isolée. Il est équipé d'une mini-chaudière au gaz qui impliquera une consommation en chauffage autrement moins gourmande que celle produite jadis par les ventilo-convecteurs qui ont tous fini au cimetière. »

Le bâtiment n'est pas équipé de climatisation mais bien d'une ventilation qui tourne la nuit pour le rafraîchir en cas de grosses chaleurs, ainsi que d'une gestion intelligente de l'éclairage. Autant de petits « détails » qui permettront aux futurs locataires de voir leur facture réduite au minimum.

Au total, douze mois de travaux furent nécessaires pour faire du « Louise 120 » un bâtiment aujourd'hui à la pointe et ce, même si sur l'échelle des certifications, il en existe une encore plus poussée que celle obtenue ici. « Obtenir une telle mention en rénovation est réellement exceptionnel, tient à faire remarquer notre interlocuteur. Le vrai message que nous avons voulu faire passer ici est celui de la réalisation d'un projet phare qui pourrait, et devrait, faire des petits à l'avenir. »

Car ne l'oublions pas, il y a, à Bruxelles, entre 1 et 1,5 million de mètres carrés de bureaux vides et difficiles à louer, en partie car leurs charges locatives en matière de consommations sont trop onéreuses. « Avec le “Louise 120”, nous avons prouvé qu'il ne faut pas forcément démolir un immeuble qui ne répond plus aux normes pour en reconstruire un nouveau. Une rénovation intelligente peut elle aussi donner d'excellents résultats, tout en restant financièrement accessible. »

Un message que la capitale de l'Europe fera bien de percevoir cinq sur cinq dans la perspective de 2015, année qui verra le standard passif imposé à toute nouvelle construction et rénovation lourde.

Le « Louise 120 » cherche à présent ses locataires… à moins qu'un acheteur de tout l'immeuble ne se déclare. Prix des loyers annoncé : 205 euros du mètre carré.

  • Un pionnier :

Le « Louise 120 » est devenu aujourd'hui un bâtiment passif. Concrètement, il a été conçu pour générer 90 % d'électricité en moins et voir sa consommation de chauffage réduite de 50 %. Le bâtiment est ventilé en permanence avec 100 % d'air renouvelé, provoquant les mêmes résultats qu'avec des fenêtres constamment ouvertes. Au lieu d'utiliser 300 kWh/m2, il en utilisera désormais… 11 ! S'il n'est pas le premier immeuble de bureaux rénové passif en Région bruxelloise, le « Louise 120 » fait néanmoins figure de pionnier. Et assurément, un exemple à suivre…

Source : http://www.lesoir.be/actualite - le 05 septembre 2012

 

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 Tags : géomètre, expert immobilier, certificateur PEB

 

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