Home sweet home, placement du futur

Beexime contradictoire travaux acquisitif locatif entrée sortie dégât litige prix état des lieux location expert immobilier expertise immobilière  géomètre PEBLes maisons de repos sont devenues un must en matière d’investissement immobilier longue durée. Sans être le placement de tout repos qu’on imagine.

Le produit immobilier "maison de repos" est à la mode. Depuis quelques mois, ils sont aussi nombreux que divers à juger qu’en acquérir est un must : sicafi (Cofinimmo et Aedifica), assureurs (AG Real Estate, Generali, Ethias, Belfius ), familles fortunées ou simples particuliers .

Sur les trois premiers trimestres de cette année, d’après les calculs du consultant CBRE, 1 euro sur 5 investis sur le marché de l’immobilier dit professionnel (bureaux, commerces, logistique, hôtels ) l’était dans des maisons de repos ! Soit près de 220 millions d’euros sur un total de 1,1 milliard. Contre 5 euros sur 100 en 2007 et 8 sur 100 en 2008. "En 2009 et 2010, ce segment ne rivalisait pas avec le secteur hôtelier , complète Michaël Niego, du département ‘Capital Market’ de CBRE. En 2011, il rattrapait le secteur industriel. Cette année, il a même égalisé l’investissement en bureaux à Bruxelles."

Les premières à avoir goûté à ce produit sont les sicafi Cofinimmo et Aedifica, respectivement en 2005 et 2006. Portées, d’une part, par les tendances démographiques et "la certitude d’entrer dans une niche soutenue, pour les quarante ans à venir, par une demande en croissance; ce que peu de secteurs peuvent assurer" , indique Stefaan Gielens, CEO d’Aedifica. D’autre part, parce que depuis le début des années 2000, le marché assiste à une consolidation des opérateurs privés de maisons de repos. "Ils ont commencé à racheter leurs concurrents et, pour continuer à croître, ont externalisé leur immobilier dans des opérations de sale & rent back, ajoute-t-il. Dix pour cent des lits sont aujourd’hui dans les mains de sept gros opérateurs, qui en alignent plusieurs centaines, voire milliers, renchérit Michaël Niego. Quelque 1 000 lits pour le plus petit; plus de 5 000 pour le plus grand."

Avantages de l’investissement ? Les contrats signés par les gestionnaires de maisons de repos et autres résidences services sont longs (vingt-sept ans non résiliables) et les loyers indexés, ce qui offre des cash-flows longue durée indexés ! De plus, il s’agit de loyers "triple A", le locataire prenant tout à sa charge (aménagement, assurance, précompte ).

Aujourd’hui, Cofinimmo et Aedifica sont chacune à la tête d’un vaste portefeuille : 126 sites pour la première, 37 pour la seconde. "Sans oublier les projets dans le pipeline, dont 95 % sont préloués" , précise Stefaan Gielens. Ses gros clients ? Le français Orpea, les belges Senior Living Group et Armonea, plus quelques plus petits opérateurs.

Après cinq à six ans sans véritables concurrents - et après avoir fait la preuve du bon sens de ce type d’investissement -, les sicafi sont désormais titillées par des assureurs et des privés dont il se dit qu’ils achètent plus cher, acceptant des rendements de 5 % au lieu des 6 % qu’exigent les sicafi. "Les assureurs ont des logiques de fonctionnement différentes, précise Michaël Niego, qui limite le différentiel à 0,25 %, tout au plus à 0,50 % (entre 5,5 % et 6 %). Notamment du fait qu’ils ont des rentrées automatiques via les primes des assurés. Ils ont aussi un autre profil de risque, optant pour des produits cousus de fils d’or, alors que les sicafi entrent plus en amont dans des opérations qui peuvent être un peu plus risquées. Mais, et le marché doit être averti, ajoute Stefaan Gielens , acheter une maison de repos, c’est acheter de l’immobilier, pas du cash-flow. C’est le gérer de manière dynamique, pas s’asseoir pendant vingt-sept ans sur les loyers." Il faut développer de nouveaux projets, rénover ou étendre d’anciens, et déjà penser à ce qui se passera au terme du bail (relocation, reconversion ).

La concurrence qui le guette ne l’inquiète pas outre mesure. Hormis certains joueurs qui payent une prime pour leur première acquisition ( "pour avoir leur ticket d’entrée" ), Stefaan Gielens juge que les prix se tiennent de manière assez serrée. "Certains investisseurs cherchent de l’immobilier existant. Nous, nous sommes capables d’acheter des projets en amont à des ‘yield’ autour des 6 %." Un rendement qu’Aedifica a obtenu dans sa dernière acquisition, à Tervuren.

"La demande est énorme, ajoute-t-il. Il y a de la place pour beaucoup de monde. On est d’ailleurs content de voir que ce segment immobilier devient un véritable marché de l’investissement liquide. Cela nous conforte dans notre analyse. Et donne une vraie valeur à notre portefeuille." Et puis, même si la concurrence enfle, elle reste limitée. Ne fût-ce que parce qu’il faut tabler sur un prix minimum de 100 000 euros par lit et qu’une maison de repos digne de ce nom doit en comporter cent pour être conforme aux exigences en matière de rentabilité.

Avec ceci que ce marché ne se limite pas à la Belgique. Cofinimmo est déjà passée en France. Aedifica regarde les pays limitrophes. "Pour l’heure, le marché belge est encore très belgo-belge. Mais nous sommes à la veille d’une consolidation européenne des opérateurs. En Belgique, de grands groupes se constituent. Et les propriétaires doivent être prêts à suivre leurs clients dans leur évolution. Les Belges s’expatrient, confirme Michaël Niego. Mais l’inverse n’est pas encore vrai. Trois raisons à cela : les conditions sont, chez nous, plus exceptionnelles (bail très long terme ); les rendements sont, du coup, un peu moins favorables; et surtout, c’est un segment plus soumis que d’autres à des logiques nationales (lits subsidiés ) et donc moins accessibles à des étrangers." Jusqu’à présent

Source : http://www.lalibre.be - le 17 octobre 2012

 

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