Immobilier : des rendements de reve!

Beexime contradictoire travaux acquisitif locatif entrée sortie dégât litige prix état des lieux location expert immobilier expertise immobilière  géomètre PEBUne centaine de maisons proposées mensuellement.

"Acheter une maison aux Etats-Unis à partir de 30 000 euros, frais d’achat inclus, la mettre en location et en tirer un rendement locatif entre 10 et 14 %."

Cette diversification proposée aux investisseurs belges depuis trois mois par le réseau d’agences immobilières Cap-Sud suscite un engouement assez exceptionnel : une cinquantaine de contrats auraient été signés et une vingtaine seraient étudiés par des acheteurs potentiels. Les deux premières séances d’informations organisées par le réseau se sont déroulées fin septembre et début octobre. La troisième, le 6 octobre à Namur, est "sold out". Celles des 9, 11 et 17 octobre (Braine-l’Alleud, Nivelles et Etterbeek) sont déjà partiellement réservées.

Les Belges arrivent donc énergiquement sur ce marché immobilier américain en crise (50 à 60 % de décote suite à la crise des subprimes de 2007 et l’effondrement consécutif de la brique américaine). Mais relativement tardivement, du moins de manière encadrée : Américains et Asiatiques s’y intéressent depuis bien plus longtemps. C’est qu’avant d’en faire un produit d’investissement, complété d’une structure ad hoc pour la gestion, Cap-Sud a voulu mettre toutes les assurances de son côté. "L’intermédiaire avec lequel nous travaillons nous a contactés il y a plus d’un an, raconte Alain Braem, responsable de l’agence bruxelloise (Etterbeek) du réseau et actif dans la master franchise. Avant de nous lancer, nous avons voulu qu’il expérimente le principe. Avec une centaine de ventes à des Belges à son actif, il nous a convaincus."

Les opérations proposées sont basées sur les nombreuses mises en vente publique de lots de maisons saisies par les banques. A ceci près que Cap-Sud ne s’intéresse qu’à deux villes, Detroit et Atlanta (voir ci-dessous), et à des localisations recherchées, "où il y a une demande locative" (proximité d’écoles, de commerces, d’activités économiques, etc.). En moyenne, une centaine de maisons sont proposées mensuellement. Celles-ci sont revendues "via la création d’une microstructure américaine, qui permet de procéder à toutes les démarches administratives, sans exiger que l’acheteur soit présent" . Elles ne le sont que quand elles sont louées (après rénovations éventuelles), ce qui permet de mesurer directement le rendement attendu. Un rendement particulièrement élevé, dû à la forte contraction des prix de vente ( "120 000 dollars en moyenne à Detroit avant la crise, 36 à 40 000 dollars aujourd’hui" ) et à la vigueur du marché locatif, les banques n’accordant plus de crédit-logement sans fonds propre.

Cet investissement n’est toutefois pas sans risque. Certes, une expertise est assurée par un expert indépendant (état des lieux, "check-up" technique et reportage photo) et la gestion sur place (vérification des paiements, réparations, etc.) est garantie. Mais les loyers ne le sont pas. "Le chômage locatif est quasi nul pour l’instant, rétorque Alain Braem. Et aux Etats-Unis, les locataires sont moins bien protégés qu’en Belgique : après 7 jours de retard de paiement, ils sont expulsables; et expulsés après 20 jours. La garantie, c’est le système américain. Mais le risque nul n’existe pas" , ajoute-t-il. Pas moins aux Etats-Unis qu’en Belgique. Le réseau Cap-Sud ne cible d’ailleurs pas les petits épargnants, "mais les petits investisseurs qui souhaitent diversifier leur épargne . S’ils sont déjà propriétaires bailleurs en Belgique, c’est encore mieux. Nous nous faisons fort de conscientiser les amateurs sur le risque de tomber, comme les Américains, dans le surendettement."

Reste dans cette proposition d’investissement un petit côté "vautour opportuniste" qu’Alain Braem réfute. "C’est une opportunité, c’est certain : on propose, aux Etats-Unis, des logements en bon état à des gens qui ne peuvent acheter. Mais est-ce plus dérangeant que de racheter, ici, des objets mis en vente après faillite?"

Source : http://www.lalibre.be - le 06 octobre 2012

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