Des incertitudes fiscales autour des aquisitions scindees

Beexime vendre immobilier valeur expert expertise immobilière géomètre PEBLa loi-programme du 29 mars 2012 et en particulier ses articles 168 et 169, c’est-à-dire les dispositions « anti-abus fiscal », a déjà fait couler beaucoup d’encre et ce n’est sans doute pas fini. Les juristes et les fiscalistes attendaient en effet, pour en saisir la portée réelle, la publication d’une ou de plusieurs circulaires d’application. Une première, publiée le 4 mai 2012, fut jugée insatisfaisante aux yeux des spécialistes. Une deuxième a été communiquée le 19 juillet, mais en raison de divergences entre les versions néerlandaise (l’originale, semble-t-il) et française, une nouvelle mouture a été livrée le 25 juillet dernier. Sa particularité : elle énumère les opérations juridiques qui, a priori, peuvent être qualifiées d’abus fiscal et celles qui, au contraire, doivent l’être.

Parmi ces dernières, l’acquisition scindée (nue-propriété et usufruit) de biens précédée par une donation. Une opération de plus en plus fréquente, pour des raisons démographiques et d’évolution du mode de vie, et qui, jusqu’à présent, ne prêtait pas à controverse.

« Le cas classique est celui d’une veuve propriétaire d’une villa dans le Brabant wallon, explique Olivier de Clippele, notaire à Ixelles et parlementaire bruxellois. Après quelques années, elle décide de vendre cette maison pour emménager dans un appartement qu’elle compte acheter à Bruxelles, avec le produit de la cession. Cette dame a trois enfants, et elle envisage de les associer à l’opération. A elle l’usufruit et à eux la nue-propriété. L’appartement vaut 240.000 euros, à partager entre elle (75.000 euros, elle a 71 ans) et ses enfants (55.000 euros). Elle envisage, pour les aider, de leur donner, via un don manuel/virement bancaire, de quoi financer leur part. Dorénavant, cette opération sera considérée comme “abus”, et les enfants devront, lorsqu’ils hériteront de leur mère, même si le décès survient trois ans après l’acquisition de l’appartement, payer des droits de succession non seulement sur l’usufruit qui prend fin, mais aussi sur la nue-propriété. Pour y échapper, ils devront prouver que le choix de l’opération juridique répond à des motifs “autres que fiscaux”. Comment voulez-vous établir une telle preuve ? »

Gilles Carnoy, avocat spécialisé en droit immobilier (cabinet Dewolf & Partners) et responsable de la revue Business & Law, s’interroge lui aussi sur son site internet (http://gillescarnoy.be). Par exemple, la circulaire parle d’« unité d’intention ». Comment démontrer la présence ou l’absence d’unité d’intention ? Par ailleurs, la circulaire dit : « précédé par une donation ». Que faut-il entendre par là, poursuit Gilles Carnoy ? Deux jours avant, ou deux mois avant ? Avant l’acte ou avant le compromis ? On le voit, les juristes sont dans l’incertitude. Tout autant qu’avant la circulaire. En d’autres termes, si un tel achat scindé fait partie de vos projets, questionnez d’abord un professionnel qualifié, car c’est dans quelques années que le problème se posera, et non au moment de la signature de l’acte.

L’affaire pourrait aussi revêtir un aspect communautaire, s’il en croit Olivier de Clippele. Selon lui, ce sont des fonctionnaires du nord du pays qui ont placé l’achat scindé sur la « liste noire » des actes suspects. Car, pour diverses raisons (et notamment une progressivité de l’impôt moins forte), ce type d’opération est beaucoup moins pratiqué en Flandre. Alors, faudra-t-il revoir la circulaire ou modifier les taux des droits de succession à Bruxelles ou en Wallonie ?

Source : http://www.lesoir.be/actualite - le 05 septembre 2012

 

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