"Un marche analyse au cas par cas"

Beexime PEB immobilier géomètre expert certificateurChristoph Van der Planken est associate partner en charge du développement chez CBRE. Il analyse pour nous le marché des hôpitaux.

Reconvertir un hôpital en logements, est-ce une bonne affaire pour les promoteurs ?

Cela dépend de plusieurs facteurs. En premier lieu : sa situation. Un hôpital dans le centre-ville sera plus intéressant qu’une structure située à l’extérieur. Pour le remplacer par des logements, c’est une évidence.

Deuxième facteur ?

La zone dans laquelle il se trouve. Souvent, les hôpitaux sont répertoriés en zone de service public dans le PRAS (NDLR : Plan régional d’affection du sol). Dans ce cas, le changement d’affectation en logements pose souvent problème et il faut normalement un an ou deux pour avoir les permis nécessaires. Si l’hôpital se trouve en zone mixte ou administrative, les autorisations sont plus faciles à obtenir.

Une autre difficulté ne tient-elle pas à la structure même d’un hôpital ? Il s’agit souvent de gros mastodontes difficiles à transformer en appartements, non ?

Des bureaux sont plus facilement adaptables car en termes de largeur, hauteur et profondeur, on se situe dans des mesures globalement identiques. Souvent, il faut juste mettre un ascenseur ou un escalier au milieu des plateaux et le tour est joué. Pour les hôpitaux, en revanche, l’architecte doit s’arracher les cheveux car ce sont la plupart du temps des bâtiments atypiques dans leur forme. Les transformer pour y faire des kots d’étudiants, d’accord. Mais pour des appartements qui vont de 80 à 150 m2, c’est une tout autre histoire…

Transformer un hôpital existant est-ce moins cher que de le démolir entièrement et de le reconstruire ?

Pas forcément. On peut avoir une reconstruction qui coûte la même chose qu’une lourde rénovation, cela s’est déjà vu. Ceci dit, si abattre un hôpital est préférable en raison du manque d’intérêt architectural que la plupart présentent, ce n’est pas toujours possible à cause de raisons qui peuvent être liées à l’historique du bâtiment ou à la renommée de l’architecte qui l’a construit. Dans ce domaine, on ne détruit pas ce qu’on veut.

Y a-t-il une tendance qui se dégage pour l’instant ?

Pas vraiment car on voit de tout : des rénovations, des petits hôpitaux, comme à Anvers, qui ferment pour rejoindre de grosses structures ou des hôpitaux qui s’agrandissent sans cesse, comme l’hôpital universitaire de Louvain par exemple. Ce qui est sûr, en revanche, c’est que les promoteurs recherchent des localisations centrales en ville et à ce sujet, les hôpitaux rentrent dans leurs plans. Il s’agit d’un marché où les opportunités sont analysées au cas par cas.

Pensez-vous que des investisseurs étrangers pourraient être intéressés de racheter des hôpitaux pour les transformer en logements ?

Vu les difficultés liées à la réaffectation du bâtiment, je pencherais pour des investisseurs belges plus au courant des législations en vigueur dans notre pays. Obtenir un permis normal est déjà très compliqué chez nous. Alors pour un hôpital…

Source : http://www.lesoir.be - le 27 septembre 2012

 

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Tags : géomètre, expert immobilier, certificateur PEB

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